La primera vez que firmé un contrato de alquiler lo hice con el convencimiento de que sabía lo que había allí escrito.
Yo tenía las suerte de que había estudiado Derecho y allí el tema de la vivienda había sido tan intenso, que casi lo llego a odiar.
Sin embargo, la mayoría de las personas que plasman su firma en un contrato de alquiler —propietarios e inquilinos— desconocen la fuerza que tienen las palabras que han sellado.
Si eres una de esas personas, quiero ayudarte a comprender una de las preguntas más habituales que recibo en este blog.
¿Cuántos impagos de tu inquilino necesitas para desahuciarlo?
Cada día respondo en este blog una duda de muchísimas personas que se encuentran tanto en el perfil de inquilino como en el de propietario, así que he pensado que la mejor decisión es explicártelo al detalle por aquí.
Seguro que seas lo que seas, en algún momento te has preguntado cuántos impagos son necesarios para que el propietario pueda desahuciar a su inquilino.
De hecho, estoy seguro de que si eres propietario esperas que el número sea muy pequeño y que si eres inquilino esperas por la flexibilidad.
Pues quédate por aquí, prepárate una tacita de café y déjame desvelarte el secreto mejor guardado.
Lo del café no es porque tenga nada que ver con lo que te quiero contar, pero es que toda excusa es positiva para beberse uno calentito y disfrutar de una pequeña lectura.
Sobre todo si es útil.
Pero si este artículo después no te convence, al menos te quedará el buen sabor del café.
Es todo estrategia.
El impago del alquiler es un incumplimiento del contrato
Es una práctica que está regulada en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Si es un poco más largo igual no entra ni siquiera en el blog, pero quería que lo tuvieras delante.
De la ley solo se puede hablar con ella entre las manos. Y te prometo que le encanta ser manoseada por todos.
Con esto te quiero contar que no se trata de una realidad que dé lugar a dudas, sino que está prevista al completo dentro de la normativa.
Este artículo —que es una copia del Código Civil— establece que un solo impago ya da pie a dos posibilidades al propietario:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Optar por la resolución del mismo.
Si eres inquilino, estoy seguro que de alguna manera sientes que esto es injusto, pero te tengo que decir que no se trata de algo que sea particular de este campo. Así funcionan todas las relaciones del contrato.
¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio?
Vale, imagínate que eres propietario y que te acabas de cansar de que existan impagos y formulas acciones legales.
¿Sabes qué te espera en los próximos capítulos?
El procedimiento de desahucio es un proceso de 30 días en el que el inquilino tiene la posibilidad de pagar la deuda para finalizarlo.
Sin embargo, sí lo que tú quieres es que se vaya porque quieres dedicar ese inmueble a otra relación contractual, existe una manera de acelerar el proceso.
Antes de comenzar el proceso te tocará solicitar lo debido con un requerimiento.
Este requerimiento suele consistir en una carta, que debe ser fehaciente tanto el contenido de su texto, como en su envío y recepción, por lo que es recomendable el envío a través de burofax o similar.
Si ese burofax resulta infructuoso y no hay respuesta o sigue sin pagar en el plazo prudencial que le hemos dado para ello, es necesario iniciar el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago para resolver el contrato.
Todos los viajes son mejores si estás acompañado
Y este no será una excepción.
Para embarcarte en esta aventura necesitarás a un abogado y a un procurador de tu lado.
En cuanto naveguen contigo gozarás de la tripulación necesaria para tu barco.
¿Te has quedado con alguna duda?
Sea la que sea, te recuerdo que la puedes formular en los comentarios y te responderé en menos de 48 horas.