Continuamos con el ciclo de entrevistas que estamos realizando a los representantes más interesantes de las diferentes actividades que confluyen dentro del sector inmobiliario. Hoy le toca el turno a Manuel Gandarias, CEO de CIVISLEND PFP, una entidad que destaca, ante todo, por desarrollar nuevos modelos de la financiación participativa donde destacan el crowdfunding y el crowdlending, así como la emisión de valores.
Charlamos con Manuel Gandarias, CEO de CIVISLEND PFP
La primera pregunta es obligada: ¿cómo funciona este tipo de financiación dentro de este mercado?
Las necesidades de financiación en el sector inmobiliario surgen en la etapa inicial de cualquier proyecto. Los bancos son los proveedores principales de recursos necesarios en todos los proyectos y están muy activos en la concesión de préstamos promotor con el fin último de realizar las subrogaciones de las hipotecas a los clientes finales. La solución de la financiación alternativa permite que el impulsor de un proyecto en cualquiera de sus formas –promotor, gestor, cooperativa, autopromoción,…- pueda complementar sus fondos propios y la financiación bancaria para la compra del activo con otra proporcionada por inversores privados que reciben una interesante retribución a cambio de su aportación. Esta financiación se canaliza a través de una plataforma de financiación participativa como CIVISLEND, autorizada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores y avalada por informe favorable del Banco de España.
La ley establece tres tipos de financiación: a través de participación en el capital, de préstamo y de valores. En la participación, los inversores entran directamente a participar en el proyecto como socios. Para denominar a este tipo se utiliza el término anglosajón de equity crowdfunding. En los préstamos los inversores aportan fondos a cambio de un tipo de interés ya establecido desde el principio y a un plazo determinado. A este tipo de financiación también se la conoce como crowdlending. Finalmente, la financiación a través de valores que consiste en la emisión de deuda (como los bonos o las obligaciones) de una empresa en la que se establece un tipo de interés y plazo.
Pasemos de lo general a lo específico. En el marco de la actividad que desarrolla CIVISLEND dentro del mercado inmobiliario y del crowdfunding, ¿qué funciones o servicios presta que la conviertan en diferencial? ¿Por qué un inversor o un promotor interesado debería acudir a esta empresa?
En CIVISLEND hemos realizado un trabajo muy detallado de definición desarrollo e implementación de un modelo de negocio que ha culminado con la autorización por parte del regulador español. La Comisión Nacional del Marcado de Valores y el Banco de España estudian de manera minuciosa cada empresa que solicita autorización y esto es un ejercicio que permite establecer todos los mecanismos necesarios para operar en un mercado que está regulado y en el que están actuando muchos players que no han pasado por este proceso. Para nosotros supone una clara diferenciación frente a cualquier operador en el mercado. Cuestiones como las garantías, las exigencias legales y de regulación, el cumplimiento normativo, los procesos y procedimientos definidos, y que haya una ley que regule esta actividad – Ley 5/2015 de Fomento a la Financiación Empresarial, debería suponer una motivación para promotores de proyectos y pequeños inversores e institucionales, para impulsar la financiación y la inversión privada en España.
Ahora mismo estamos centrados en la captación y análisis de riesgos de proyectos inmobiliarios que necesitan financiación para la compra de activos, bien en etapas iniciales o algo más avanzadas cuando entra el banco con el préstamo promotor. Y por otro lado en dar a conocer a los inversores privados la oportunidad que supone entrar en los proyectos previamente analizados y con las garantías necesarias, con cantidades muy asequibles, para participar en una inversión que se canaliza a través de un préstamo con rentabilidades medias del 8% anual. Estamos trabajando en otras líneas de trabajo que la autorización de la CNMV nos permite realizar. Es importante realizar una buena labor de divulgación y concienciación en nuestro país para impulsar y fomentar la inversión y la financiación privada en España con absoluta profesionalidad a través de plataformas autorizadas como CIVISLEND.
Llegados a este punto de la entrevista, creo que sería interesante que tanto nosotros como los lectores supiéramos algo acerca de su figura. ¿Quién es Manuel Gandarias? ¿Cuál ha sido su recorrido profesional?
Manuel Gandarias es marido y padre de tres hijos. Economista y Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias por la Escuela Superior de Arquitectura de Madrid de la Universidad Politécnica de Madrid. Empiezo mi carrera profesional en consultoría estratégica en sector financiero, industrial, utilities y telco en Bossard Consultants, que posteriormente se integró en el grupo Cap Gemini. Después de unos años sin ver apenas la luz del sol, decido reflexionar sobre mi próximo reto profesional. Siempre me he sentido muy identificado con mi padre y ha sido un referente para mi. Ingeniero Industrial que dedico su vida a desarrollar proyectos inmobiliarios turísticos como Puerto Sherry y Costa Ballena, me pareció que era buen momento para capitalizar conocimientos, experiencia, contactos y buen saber hacer para introducirme en un sector que siempre me había gustado. Empiezo desde una perspectiva más tecnológica en el portal inmobiliario Expocasa a principios de los 2000 pasada la crisis de las .com. De ahí paso a promotora constructora en Grupo Pinar donde vivo los mejores años de la industria inmobiliaria dirigiendo la Red de Ventas Nacional e Internacional del grupo. Abrimos canales en España y en muchos países de Europa. Justo antes de la crisis nos lanzamos a construir negocio familiar y compaginarlo con otras cosas. De ahí surge inquietud por la creación de empresas y montamos el Master in Business Entrepreneurship en la Universidad Politécnica, compramos un formato a Sony para lanzar un programa en TVE1 en horario prime después del telediario de la noche y lo compatibilizo con la dirección del Gabinete de Estudios de pisos.com del grupo Vocento y toda la relación con medios escritos, radio y televisión. Después de casi nueve años con Vocento, mis socios actuales, a los que conocía desde hace muchos años, me proponen liderar un proyecto con los principales componentes que siempre me han encantado: el financiero, el tecnológico y el inmobiliario. Es aquí cuando decidimos apostar por CIVISLEND
A nuestros lectores. todo lo relacionado con el trabajo que realizan los diferentes CEO de las entidades, les interesa de verdad, así que, ¿podría contarnos en qué consisten las suyas?
La figura del CEO va amoldándose a medida que la empresa va creciendo. En una empresa que creas de cero hay que conocer muy bien todos y cada uno de los aspectos del negocio. En nuestro caso también incluye toda la parte de regulación. El liderazgo es muy importante y debes de contar con todas las personas de tu equipo y entorno que te rodea. Conformar y formar un buen equipo es algo indispensable. Los socios son otro elemento principal en la ecuación. Un buen reporting que ayude a tener todos los KPI controlados y actualizados que sirvan para tomar decisiones e informar de manera puntual a los socios. Generar una base de confianza. Hay que saber como funciona la tecnología y como conseguir diseñarla para que el modelo sea escalable y permita crecer de forma exponencial. Partimos de la base de haber testado el modelo de negocio. En nuestro caso es claro el potencial. Hay que impulsar acciones de marketing y comunicación, por la vía tradicional y digital. Generar tráfico, convertirlo y monetizarlo. Hay que tener un modelo claro de gastos y controlar el crecimiento, aunque es más importante todavía centrar la atención en la facturación. Hay que tener una buena visión global. Como claves importantes diría que las personas son fundamentales, saber delegar y generar relaciones de confianza, apoyarte en los socios y hacer las cosas con absoluta pasión y mucho trabajo y esfuerzo.
Nos hemos estado informando. Su entidad cuenta con dos perfiles de interesado. Por un lado está el inversor y por otro el promotor. Déjenos centrarnos antes en el primero: ¿Qué perfil tiene y cuál es la inversión media que recibe CIVISLEND?
En CIVISLEND estamos desarrollando una base solida de inversores privados que ya conocen nuestra forma de trabajar y en los que hemos generado una base de confianza que están invirtiendo de forma activa en nuestros proyectos. Podemos diferenciar dos tipos de inversores, el minorista y el institucional. La ley 5/2015 que regula nuestra actividad ya hace una distinción entre inversores no acreditados y acreditados. Los no acreditados no pueden invertir más de 3.000 euros por proyecto o más de 10.000 euros en el conjunto de las plataformas en España. Los acreditados, cumpliendo los requisitos que la ley establece, pueden solicitar acreditación e invertir desde 3.000 euros y hasta 5 millones de euros. Nuestros inversores están en una media de 12.000 euros y una mediana de 3.000 euros. Esto quiere decir que las inversiones que más se realizan en proyectos son de 3.000 euros y luego hay inversores que han llegado a poner tickets de 100.000 euros. Creemos que es un producto tan bueno por las garantías, los plazos y los tipos de interés, que se va a convertir en un producto de ahorro donde los inversores saquen muy buenas rentabilidades.
Continuando con el segundo, ¿qué puede encontrar un promotor en CIVISLEND? ¿Qué ventajas diferenciales se le ofrecen?
Un promotor puede complementar sus fondos propios para comprar activos y así tener mejores resultados financieros. Debe ser una financiación que sirva de apoyo para llegar a la financiación bancaria y en algunos casos darle continuidad con la entidad financiera en la concesión del préstamo promotor. Hay que evitar que las oportunidades identificadas por los promotores y gestores se escapen por falta de agilidad en la gestión y recursos financieros que complementen las operaciones. También la plataforma tiene un componente no solamente financiero sino comercial, que ayuda al promotor en darle exposición al proyecto en una fase inicial donde puede suscitar interés entre los inversores y usuarios que visitan la plataforma.
Después de este paseo por lo abstracto, toca volver a concretar de la mano de la realidad. ¿Existe preocupación en CIVISLEND a causa de los cambios legislativos en materia inmobiliaria?
En CIVISLEND, de momento, no hay preocupación alguna por cambios legislativos en materia inmobiliaria. Si que existe esta preocupación por la regulación existente en lo que se refiere al fomento de la financiación empresarial. Creemos que es necesario potenciar la financiación privada siempre bajo una óptica de protección al inversor y que haya seguridad jurídica. En España la financiación bancaria está cerca del 80% del total y el resto es financiación privada. En países como Estados Unidos la financiación bancaria supone algo más del 20% y el resto es privada. Esto quiere decir que el modelo está invertido. Tenemos un sector financiero de los más importantes del mundo y es muy bueno para nuestra economía. Aun así debemos permitir que la inversión privada complemente a la de las entidades financieras. Este cambio de modelo debe hacerse por supuesto con regulación, informando a los inversores de todos los procesos y procedimientos y los riesgos, rentabilidades y garantías de los proyectos. Desde CIVISLEND estamos absolutamente satisfechos de haber pasado todo el proceso de autorización y estar registrados desde el 6 de octubre de 2017 con el número 21 en el Registro Oficial de Plataformas de Financiación Participativa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores – CNMV.
El otro gran condicionante de la actualidad es el Brexit. Sin embargo, desde Globaliza tratamos de verlo como una oportunidad. ¿Cómo se aprecia en CIVISLEND?
Los promotores que acuden a CIVISLEND pueden plantear proyectos dentro del ámbito de la Comunidad Europea y los inversores pueden venir de cualquier parte del mundo siempre pasando un proceso de aprobación por parte de nuestra entidad de pagos. Esto quiere decir que de momento no afecta la situación del Brexit en nuestra actividad. Hay operadores muy importantes en el Reino Unido que probablemente se planteasen operar en España y esto sería positivo para nosotros.
Por último, Manuel, nos encantaría que nos diera una serie de pinceladas acerca de cómo ve el futuro del sector a medio y largo plazo.
De forma muy resumida lo veo con optimismo prudente. ¿Qué quiere decir esto? Venimos de crisis anteriores muy duras. La última, devastadora. Sinceramente creo que se han incorporado elementos de control que actúan de estabilizadores. Estamos en un ciclo que comenzó a finales del 2014 y han pasado cuatro años y medio. Todo hace pensar que seguiremos creciendo de forma moderada y en todo caso pasemos por una fase de plana. En ningún caso creo que nos vayamos a encontrar en una situación como en 2007 donde los mercados se paralizasen. En nuestro sector, los mecanismos de control, tanto en tasaciones como en los préstamos promotor, hacen que las alertas salten mucho antes de lo que lo hubieran hecho en crisis anteriores. El Banco de España tiene desde el 2015 una base de datos completísima con más de 350 campos por cada tasación, y realizan ejercicios de comparación cuando se tasan los mismos activos por varias tasadoras un mismo año. En cuanto a los préstamos promotor por parte de las entidades financieras, las condiciones que deben de cumplir los promotores prácticamente aseguran el principal riesgo que es el comercial, y los mecanismos de control a través de las empresas de project monitoring permite tener un pulso claro de como se están ejecutando los proyectos y el control de pagos de los mimos. Esto hace prácticamente imposible una caída en masa de los proyectos en desarrollo. No obstante, no hay que descargar otros riesgos como los geopolíticos, los cambios en las estructuras políticas en muchos países, o que empresas establecidas en los mercados puedan dar alguna sorpresa y hacer saltar las alarmas.
En definitiva, a medio plazo veo un sector con un crecimiento sostenido marcando el terreno hacia la llanura y a largo plazo precios sostenidos con ligeras caídas donde las subidas están hoy consolidadas.
Hasta aquí esta entrevista con Manuel Gandarias, CEO de Civislend PFP. Queremos reiterar desde Globaliza nuestro agradecimiento porque dedique parte de su exiguo tiempo a contestar a nuestras preguntas y, además, dejamos abiertos los comentarios por si te surge cualquier tipo de pregunta al respecto sobre el tema que hemos tratado.
Está entrevista ha sido realizada en conjunto con Óscar Jiménez Fernández GGCC