Hoy continuamos con el ciclo de entrevistas que estamos afrontando en Globaliza. Como bien sabes, nuestro objetivo es traer a los principales referentes actuales del sector inmobiliario y Nirvana Real Estate lo es. Por ello le hemos robado un poco de tiempo a Joaquín Marí, CEO fundador de la entidad, para que nos hable sobre la situación del mercado de las oficinas en Madrid.
Una conversación sobre oficinas con Joaquín Marí (CEO de Nirvana Real Estate)
Buenos días, Joaquín. Lo primero de todo es agradecerte que te hayas pasado por Globaliza para contestar a estas preguntas. Es la primera entrevista que vamos a realizar a una entidad especializada en el ámbito de las oficinas, por lo que seguro que la información que nos puedas dar es de real interés para los lectores. Pero comencemos por el principio: ¿cuándo y cómo surgió la idea de Nirvana Real Estate?
El proyecto surge en 2006, cuando tras unos años como director de la división de oficinas de BNP Paribas Real Estate, decido dar el salto para emprender mi propio proyecto.
He tenido la suerte de trabajar en tres multinacionales, siempre al frente de equipos de ventas y asesoramiento. Fue una etapa muy enriquecedora en la que tuve la oportunidad de trabajar con grandes profesionales. No obstante, siempre tuve la sensación de que los procedimientos internos y la falta de flexibilidad en este tipo de organizaciones tenían un impacto negativo en la atención y el servicio que recibía el cliente.
Sigamos ahondando en la manera en la que funciona Nirvana Real Estate. ¿Cuál sería la diferencia entre una inmobiliaria de carácter más convencional y esta?
En Nirvana Real Estate el cliente es nuestra razón de ser y todo lo que hacemos está orientado a garantizar su máxima satisfacción. Si detectamos que algo nos está impidiendo darle el mejor servicio rápidamente tomamos las medidas necesarias para que esto deje de ocurrir.
Esto, que parece algo tan obvio, no siempre es fácil de llevar a la práctica. Y nuestra manera de conseguirlo se basa en tres pilares básicos:
1) Especialización: Solo asesoramos en operaciones de alquiler, compraventa e inversión de oficinas situadas en Madrid. Operamos por tanto desde hace más de 13 años en un mercado muy concreto y delimitado, lo cual nos convierte expertos con un conocimiento profundo y exhaustivo de este mercado.
2) Flexibilidad: Todos nuestros asesores son socios de nuestra empresa y llevan años asesorando personalmente en operaciones de oficina. Esto les permite a una autonomía total a la hora de decidir cuál es la mejor forma de ayudar al cliente en cada caso.
3) Empatía: Las decisiones de cambio de sede y de inversión son tan importantes, que las suele gestionar personalmente el propietario o el presidente de la empresa. En nuestro equipo todos tenemos una amplia experiencia como directivos y empresarios, y esto es la mejor garantía de que nuestro cliente encontrará en nosotros un partner a su altura, experto, resolutivo, eficaz, discreto y capaz de entender a la perfección sus necesidades.
Un tema que suele interesar mucho a nuestros lectores es el hecho de saber cómo se realizan operaciones. No en vano, el sector inmobiliario sigue guardando muchos secretos para el ciudadano profano en la materia. Así que, ¿nos puedes ilustrar en cuanto a la manera de proceder de la entidad?
Las necesidades de las empresas que nos contactan para ayudarles a encontrar oficina son muy diversas. No es lo mismo por ejemplo buscar un espacio para un call center, que para un despacho de abogados, una ingeniería, una startup tecnológica, o una empresa de creativos. Tampoco es lo mismo buscar oficina para un inversor conservador, que para una empresa que transforma inmuebles para darles más valor.
Por ello, nuestros asesores están especializados por tipo de clientes, inmueble, zonas y tipo de operaciones. Cuando alguien nos contacta, lo primero es entender muy bien lo que necesita, para asignarle la persona más idónea dentro de nuestro equipo. En resumen, somos expertos en micronichos únicos en nuestro segmento.
En este sentido, ¿cuándo acostumbra a tardar una operación en finalizarse?
Esto va a depender varios factores. Si tuviera que quedarme los con tres, serían los siguientes:
1) El grado de adecuación en tamaño de la oficina que ocupa en ese momento el cliente que busca. Si el equipo ha crecido mucho y ya no cabe, el cambio suele ser muy rápido. En cambio, cuando se trata de empresas que han disminuido de tamaño, tardan algo más en cambiarse, por el coste que implica el traslado y la adecuación del nuevo espacio.
2) El tipo de empresa, y el tipo de propietario que firman el acuerdo. No es lo mismo tratar con un usuario multinacional con un decisor que se encuentra en otro país, y además depende de abogados internacionales, que tratar con el dueño de una empresa española que tomas sus decisiones sin consultar con nadie. Del mismo modo, no es lo mismo que el propietario sea un family office, que un fondo de inversión extranjero.
3) Que la persona que busca oficina lo haya hecho ya en anteriores ocasiones. Este tipo de clientes además de estar familiarizados con todo el proceso, suelen tener objetivos realistas y una idea muy clara de lo que buscan.
En definitiva, hay veces que hemos tardado escasos días, y en otras ocasiones hasta más de un año. No obstante, lo habitual es que el periodo desde que nos ponemos en marcha hasta que se cierra la operación sea de un par de meses.
Entendemos que cuando el tema trata de empresas, algunas de gran tamaño, el tema de la confidencialidad es fundamental. ¿Cómo trata Nirvana Real Estate esta realidad? ¿Qué información puede y cuál no puede compartir?
En nuestra actividad la confidencialidad tiene una doble vertiente:
1) Por una parte están las empresas que deciden cambiarse y que, hasta que eso ocurre prefieren evitar rumores e incertidumbre en su personal. No en vano la ubicación de nuestro lugar de trabajo influye notablemente en nuestra calidad de vida, y en nuestras preferencias a la hora de elegir una u otra empresa para trabajar.
También es importante tener en cuenta que un cambio a una oficina de menor tamaño o menor coste, puede ser interpretado por la competencia o el mercado como una señal de debilidad.
2) La otra parte son los propietarios de edificios de oficinas. La gran mayoría suelen ser dueños de edificios completos con varios usuarios. Si por algún motivo aceptan para un determinado cliente un precio inferior al habitual y si esto se sabe, el efecto sobre la rentabilidad futura del inmueble, y su capacidad de financiación pueden ser devastadores.
Esto son solo algunos ejemplos de los efectos que puede tener una indiscreción en nuestro negocio. Aquí una vez más nuestro compromiso es total. Como comentaba al principio en nuestro equipo solo hay socios por lo que la confidencialidad está garantizada.
Este es por tanto un motivo más por el que nuestros clientes nos eligen frente a otros consultores más grandes e institucionales.
Avancemos hasta temas de más actualidad. ¿Cuál es el estado de la demanda de metros cuadrados en Madrid?
La contratación de oficinas del último año en Madrid fue de unos 540.000 m². Este dato se encuentra a caballo entre los 880.000 m² que tuvimos de máximo en 2007, y los 220.000 m² de mínimo de 2012. Podemos considerar por tanto que estamos en un momento de mercado equilibrado y con cierto dinamismo.
En cuanto la actividad por zonas, sigue existiendo una notable diferencia entre el interior de la M30, donde se firman el 65 % de las operaciones de oficinas. Destaca también el peso que van teniendo cada vez más los centros de negocios, que esta pasado año absorbieron el 7% de la superficie alquilada.
Si comparamos con otros mercados, la contratación en Madrid es aproximadamente el triple de la de Barcelona, y un tercio de la de Londres.
En este sentido, cuando las entidades acuden a vuestra empresa, ¿cuál es la cuantía media de metros cuadrados que se acostumbra a buscar? Por mera curiosidad, ¿cuál es la operación más grande en cuanto a metros cuadrados que ha realizado la entidad?
La mayoría de las empresas que acuden a nosotros para encontrar oficina lo hacen buscando superficies desde 300 m² hasta 4.000 m². Entre ellas, la mayor que hemos firmado hasta la fecha ha sido el alquiler de un edificio completo de 3.816 m² a una conocida startup tecnológica.
Para terminar nos gustaría que nos guiaras a través de tu punto de vista del sector. ¿Cómo crees que se encuentra de salud? ¿Cuál crees que será su evolución a medio y largo plazo?
Según el último informe del BCE, ciclo económico en el que nos encontramos está llegando a su maduración; sufrirá una desaceleración lenta, y luego probablemente se estabilizará.
El Banco de España rebajó también en diciembre sus previsiones económicas para los próximos años.
Esto, unido a que el Índice de Confianza Empresarial (ICEA) según el INE disminuyó un 1,7 %, nos hace ver el futuro con cierta prudencia.
No obstante, también es cierto que nos encontramos con niveles de paro más bajos desde el 2008 y esto es un dato muy positivo y esperanzador.
Además, en nuestro día a día son muchas las empresas que nos contactan para instalarse en Madrid, para ampliar superficie o desarrollar nuevas líneas de negocio.
Por todo ello, y a pesar de las incertidumbres, creo que operamos en un mercado consolidado, dinámico, y en el que seguiremos muchos años ayudando a los empresarios y directivos de Madrid a encontrar su oficina ideal rápidamente, al mejor precio y con las máximas garantías. Permitiéndoles asi seguir dedicando todo su tiempo y energía a su negocio.
Antes de marcharnos, queríamos volver a agradecerle a Joaquín Marí y a Nirvana Real Estate que hayan encontrado el tiempo necesario para contestar a nuestras preguntas. Su visión sobre el mercado de las oficinas seguro que es inspirador para muchas personas. Como siempre recordamos, si tú, lector, que estás leyendo este artículo te has quedado con alguna pregunta, formúlala en los comentarios y te responderemos con la máxima celeridad posible.
Está entrevista ha sido realizada en conjunto con Óscar Jiménez Fernández GGCC