Hablamos con Joaquín López-Chicheri, CEO de Vitruvio SOCIMI

Hoy nos vestimos de gala para recibir a Joaquín López-Chicheri, CEO de Vitruvio SOCIMI, que ha accedido a respondernos a una serie de preguntas acerca de cuál es la función que cumple este tipo de entidad en el sector inmobiliario, cuál es su papel en la entidad y cómo ven en esta empresa la actualidad y el futuro del mercado.

Hoy hablamos Joaquín López-Chicheri, CEO de Vitruvio SOCIMI

Queremos utilizar la primera pregunta para colocar a todo el mundo en contexto. ¿Podría explicarnos qué es exactamente una Socimi y cuáles son sus beneficios? Cada día nos percatamos de la gran cantidad de dudas y desconocimiento que rodea a esta figura. ¿Cuál es la diferencia respecto de una patrimonial?

La regulación SOCIMI se diseña para abrir a cualquier ciudadano la inversión en patrimonio inmobiliario en alquiler (algo tradicionalmente restringido a grupos de altos patrimonios), también para mejorar la transparencia de un mercado tradicionalmente opaco y, por último, para dotar de negociación a un activo tradicionalmente ilíquido.

Una SOCIMI no es más que una sociedad que invierte y gestiona patrimonio inmobiliario en alquiler. El apellido SOCIMI es como un sello de calidad que permite al inversor y al ahorrador asegurarse de tres cosas fundamentales: primero, que la actividad que desarrolla la sociedad es de gestión de inmuebles urbanos en alquiler; segundo, que está invirtiendo en una sociedad transparente, regulada, auditada, con todos los beneficios y la protección para el accionista que supone para una SOCIMI estar cotizada en un mercado oficial; y, tercero, sobre el retorno de la inversión, ser SOCIMI implica que los beneficios del alquiler de inmuebles (y de su venta) se repartan obligatoriamente y todos los años a los accionistas.

Continuamos sobrevolando la figura de las Socimi, pero en esta ocasión aterrizamos ya en Vitruvio como entidad. ¿En qué invierte Vitruvio? ¿Se centra en el retail y la oficina o también hay espacio para el residencial? ¿Se aboga siempre por el alquiler?

Vitruvio es una inmobiliaria clásica. Invertimos en inmuebles donde la gente quiere comprar, vivir o trabajar y donde, por tanto, siempre habrá demanda para alquilar locales, pisos y oficinas. El perfil de nuestros accionistas es conservador, no especulativo. Por eso la deuda a la hora de invertir está limitada al 33 % y, además, hemos construido una cartera doblemente diversificada: primero, por inquilinos, para que ninguno pese demasiado en la cuenta de resultados; y, segundo, por usos o tipos de activos, por eso invertimos en locales comerciales, residencial y oficinas al ser más seguro no concentrar la apuesta en un uso concreto. Nuestra declaración de principios como empresa me gusta resumirla con una frase: “Vitruvio no ha venido a jugar el ciclo y dar un pelotazo, es una inmobiliaria con visión de largo plazo, no especulativa, que reproduce la estrategia patrimonialista de toda la vida, abriéndola a cualquier ahorrador”

Y, contestando a la última pregunta: sí, siempre destinamos los inmuebles al alquiler. Lo que en ocasiones hacemos es rehabilitar aquellos edificios donde observamos que la inversión puede mejorar la rentabilidad para el accionista. Un buen ejemplo sería el edificio residencial de Sagasta aunque también lo hemos hecho en edificios de oficinas y en algunos activos comerciales.

Por todos es conocido el anuncio de Vitruvio de su intención de ampliación de capital. Así que la pregunta es clara, ¿cuándo se producirá y en qué se invertirá lo obtenido?

La ampliación de capital es instrumental para la adquisición de la compra de las acciones de Única Socimi. La operación permite a los accionistas de Única acudir hasta con un 100 % de su actual inversión a la OPA que presenta Vitruvio, para seguir siendo accionistas en nuestro proyecto. Pero, para aquellos que prefieren recibir hasta el 75 % de su actual posición en Única en efectivo, Vitruvio amplia capital y usa ese dinero como decía antes. Lo cierto es que podríamos ejecutar la OPA con dinero en caja y con el apoyo de los bancos, pero preferimos ampliar capital para mantener unos niveles muy moderados de deuda tras la operación. Es una cuestión de filosofía de inversión, no especulativa, característica de Vitruvio.

¿Por qué la operación con Única?

Única es otra inmobiliaria patrimonialista con visión de largo plazo no especulativa, muy diversificada por inquilinos y con poca deuda. Lo que deja claro que compartimos la visión sobre cómo se debe gestionar patrimonio en alquiler y la incorporación de Única a Vitruvio resulta, por tanto, muy natural.

¿Cuáles son los plazos de la ampliación?

Depende de la CNMV, pero espero que ya en unos días los accionistas, primero, y los nuevos interesados en invertir en Vitruvio, después, puedan acudir a la ampliación.

¿Qué tiene que hacer alguien que quiera participar en la ampliación?

En esencia, es igual que con cualquier otra empresa cotizada: tendrán que comprar derechos para poder acudir a la ampliación.

En este sentido, ¿cuál es el perfil del inversor de una SOCIMI?

Normalmente, suele ser gente que quiere tener ahorro invertido en patrimonio en alquiler con visión de largo plazo, orientado a recibir un dividendo recurrente y estable, que sustituye a la inversión directa en inmuebles. Alguien que invierte en la ampliación de Vitruvio, por ejemplo, lo está haciendo en una cartera de 160 millones de euros de inmuebles en alquiler y recibirá un dividendo trimestral, del entorno del 3% al año, además de beneficiarse de la revalorización que pueda experimentar la cartera. Es, como puedes ver, una política de inversión conservadora, con retornos estables y recurrentes.

Hablemos de números, que esto siempre interesa a los lectores: ¿cuál es la rentabilidad media que puede dar uno de sus inmuebles?

La rentabilidad media de nuestra cartera de inmuebles está por encima del 5%, después de gastos de comunidad, IBI, seguros, etc. Rentabilidad triple neta. Me gusta explicar que nuestros accionistas tienen tres fuentes de rentabilidad: primero, la revalorización de la cartera alquilada, que debería al menos cubrir la inflación al trasladarse la misma a los contratos de alquiler (y valorarse nuestros inmuebles semestralmente en función de los alquileres que generan); segundo, el dividendo trimestral proveniente de los beneficios de alquileres del patrimonio en renta; y, tercero, el extra de rentabilidad por la venta de algún inmueble o la rehabilitación de activos que tengan recorrido.

Vitruvio es una entidad conocida, ante todo, por sus operaciones en Madrid, capital española. Sin embargo, estamos seguros de que a nuestros lectores les encantará saber si su actividad se centra únicamente aquí o se ha expandido más allá. En caso negativo, ¿por qué? ¿Existen planes de llevar a cabo este movimiento?

Vitruvio siempre tendrá como primer destino de sus inversiones Madrid, es el mercado más líquido, con más demanda de alquiler de España. Y eso son elementos importantes. Pero también vemos interesantes algunas capitales de provincia, no existe una regla estricta. Tiene más que ver con que Madrid ofrece más oportunidades de inversión y más certidumbre a la hora de alquilar inmuebles.

Siguiendo con este hilo, nos encantaría saber su opinión acerca de la mala imagen que el profano acostumbra a tener del sector inmobiliario. ¿A qué cree que se debe esta realidad?

Creo sinceramente que esa imagen está cambiando mucho. El inmobiliario del pelotazo sufrió mucho con la crisis. En realidad, la mayoría de esos perfiles tan tóxicos desaparecieron por quiebra o por problemas judiciales. Se puede afirmar que, en general, tenemos un sector inmobiliario que ha atraído a perfiles nuevos, diversos y con ganas de hacer las cosas bien. También es importante señalar que el sector inmobiliario es muy amplio. La rama de inversión se divide en dos grandes grupos: promotores y patrimonialistas, siendo Vitruvio del segundo grupo, caracterizado por un perfil más tranquilo, que usa poca deuda en sus inversiones y con una visión de largo plazo.

 Se ha hablado mucho sobre la intención del Gobierno liderado por Pedro Sánchez de aplicar un cambio en la legislación relativa a las Socimi. ¿Cómo cree que esta modificación normativa puede afectar a su ejercicio?

Las SOCIMI invierten poco en vivienda, comparado con la inversión en otros usos inmobiliarios. En el caso de Vitruvio, nuestra cartera rondará el 27% en residencial. Sin embargo, los desajustes en el mercado residencial del alquiler han motivado una reacción legislativa un tanto improvisada, quizá electoralista. Es necesario y positivo regular los mercados para que funcionen mejor, pero es más ventajoso para todos hacerlo con el análisis de datos y de experiencias de otros países de nuestro entorno. El estado de bienestar permite diseñar una red de sujeción para aquellos que lo necesitan. Quizá hay mucho que hacer por esa vía que no se ha hecho hasta la fecha. Se han orientado las iniciativas mucho más hacia la promoción de vivienda destinada a la clase media que a tejer esa red de sujeción para los que pueden caer en situaciones de verdadera exclusión. En iniciativas público-privadas, las SOCIMI podemos ayudar y mucho, puesto que a lo que nos dedicamos y lo que sabemos hacer bien es gestionar inmuebles en alquiler.

Por último, nos gustaría centrar un par de preguntas en su persona. La primera es evidente: ¿cuál es el papel del CEO en una Socimi? ¿Cómo es un día a día en una persona de tanta responsabilidad?

El mayor éxito es cuando compruebas que has sido capaz de armar un buen equipo de profesionales. Si el equipo gestor del día a día cuenta con el apoyo de un Consejo como el de Vitruvio y con una base accionarial alineada con la filosofía de inversión, todo funciona y se consiguen grandes cosas juntos. Yo personalmente cada vez dedico más tiempo a explicar lo que hace Vitruvio y me sería imposible hacerlo sin un equipo como el que tengo.

Apoyado en su experiencia y sin dejar de lado la intuición que todo ejecutivo debe poseer, ¿cómo vislumbra el futuro a corto plazo del sector inmobiliario en España?

Estamos asistiendo a los últimos coletazos del ajuste bancario. Los bancos casi han terminado de sacar el ladrillo de sus balances. En paralelo, está floreciendo un sector patrimonialista cada vez más profesional y abierto a la sociedad para lo que la regulación SOCIMI ha sido clave. Veo también a las promotoras haciendo una buena labor, menos especulativa que en el anterior ciclo. Considero que estamos más preparados, menos endeudados y con muchos actores, como Vitruvio, que no dependen del ciclo económico para seguir dando una buena rentabilidad a sus accionistas.

Para terminar nos gustaría reiterar el agradecimiento a Joaquín López-Chicheri por haber destinado parte de su escaso tiempo a contestar a estas preguntas y para recordaros que si tenéis cualquier duda acerca de las SOCIMI y su actividad en el sector, no dudéis en formularlas en los comentarios de este artículo.