Buenos días, Luis, ¿qué tal estás?
Lo primero que quiero hacer es agradecerte de parte de todo el equipo que nos prestes un poco de tu escaso tiempo para responder a nuestras preguntas.
Estoy seguro de que valdrá la pena y de que a nuestros lectores les interesará muchísimo conocerte a ti, a tu empresa y toda la historia que hay detrás. Después de todo, disfrutar de una conversación con el Consejero Delegado de Foro Consultores es una oportunidad que se presenta pocas veces en la vida. Así que es un placer por nuestra parte.
Te quiero poner en antecedentes. En esta entrevista mezclaré aspectos de Foro Consultores, de tu visión profesional y unas pequeñas pizcas más personales para que nuestros lectores te conozcan.
1.- Consejero Delegado, guau. Es un cargo que impone. Así que creo que es importante reducir las distancias. ¿Quién es la persona de carne y hueso que se llama Luis Corral y qué le hace feliz?
Buena parte de mi vida profesional he estado ligado al sector inmobiliario. En 1991 fundé la sociedad Tasaciones Urbanas. En 1997 cree Foro Consultores Inmobiliarios con Carlos Smerdou. Las áreas de negocio son la gestión e intermediación de suelo a través del Dpto. de Inversión y Suelo; elaboración de estudios de mercado (área de Research y Valoraciones) y la comercialización de viviendas en toda España, desde el departamento de Residencial.
Mi formación específica es un MBA por el Instituto de Empresa; Máster de Analista de Inversiones y especialista en Valoración Inmobiliaria por ICADE.
Además de la labor profesional, también me ha interesado la docencia, impartiendo clases de marketing inmobiliario en programas de postgrado en universidades españolas. Actividad que se une a la participación en diferentes jornadas sobre el sector y la divulgación en medios de comunicación y en radios.
2.- Y como me han chivado por el pinganillo que más de uno por aquí quiere conocer cómo es un día en tu vida, ¿podrías contarnos qué funciones desempeñas en Foro Consultores y cómo es una jornada laboral para ti?
Además de ser el cofundador y consejero delegado, mi función principal es “hacer hacer”. Es decir, establecer las estrategias, motivar, delegar y cuando es necesario, aportar criterio. También fiscalizar el cumplimiento de objetivos a través de comités ejecutivos.
3.- Mientras charlábamos para preparar esta entrevista, ha surgido el tema de que junto a Carlos Smerdou fundaste Foro Consultores y, si te digo la verdad, en Globaliza nos apasionan las historias de quienes logran hitos tan interesantes.
Así que te quería preguntar al respecto: ¿qué motivos os llevaron a fundar esta empresa y cuáles son los valores que queríais transmitir con ella?
Mi socio y yo, antes de fundar Foro, éramos competidores. Un buen amigo del sector, Miguel Pereda, CEO de Lar España nos puso en contacto y eso fue un flechazo.
Nuestros valores siempre se han centrado en la independencia, integridad, respeto, responsabilidad, comunicación y sobre todo rodearnos de un gran equipo humano. Nos autodenominamos como una compañía con corazón.
4.- ¿Sabes qué me sorprende de Foro Consultores? Que tengo la sensación que remar a contracorriente es lo que les ha hecho llegar tan lejos.
Me explico. La mayoría de las empresas de este sector están especializadas en un servicio. Sin embargo, vosotros apostáis por la diversidad. Así que tengo que preguntarte por la estrategia que hay detrás: ¿por qué elegisteis este camino y cómo se crea una cartera de servicios que se potencien entre sí?
Nos hemos ido adaptando al mercado. Comenzamos en 1997 siendo una empresa de estudios de mercado de vivienda. Pero pronto vimos que había otros nichos donde podíamos aportar cosas. Y así creamos el área de residencial dos años después. Para comercializar viviendas teníamos que ampliar el área territorial y creamos delegaciones en buena parte de España y estamos presentes en casi todas las comunidades autónomas. Y pasamos a otro hito, crear el área de Inversión y Suelo para generar oportunidades de negocio a nuestros clientes. Realizamos nuestra transformación digital y creamos nuestra web de venta de viviendas: Foroprovivienda.
En todo este proceso nos hemos ido reconvirtiendo en función del mercado. Así, aunque nuestro cometido fundamental es la vivienda nueva, durante la crisis abrimos el área de activos adjudicados, con inmuebles que se habían quedado los bancos, y que era lo que había en el mercado.
En definitiva, estamos atentos al mercado y nos vamos renovando y adaptando.
5.- De hecho, la actividad más conocida de Foro Consultores es la que está orientada al mercado de lo residencial, ¿pero opera más allá? ¿Terciario, oficinas…?
Nos centramos solo en la actividad residencial, abarcando todos los estadios. Es decir, en todos los momentos del proceso, desde la intermediación de suelo, estudios de mercado a la comercialización y la entrega de las viviendas. Este es nuestro nicho.
6.- Además, tengo la sensación de que tu implicación en los asuntos de la empresa es total. ¿Cómo se consigue transmitir la pasión por las metas a los trabajadores y se logra que todos remen en la misma dirección?
Son una serie de factores. Primero nuestra marca (Foro) que, al ser una compañía con prestigio, a la gente le gusta trabajar con nosotros; segundo el saber ofrecer a nuestros empleados una carrera profesional y posibilidades de mejorar y, finalmente, una motivación económica. “Si a Foro le va bien a ti también”.
7.- Estoy seguro de que te alimentas de las noticias de actualidad en el sector y que estás pendiente de todo lo que sucede en él. Así que habrás leído sobre el polémico informe de la OCU en el que desaconseja la compra sobre plano de vivienda. No te quiero pedir que comentes el informe de la OCU, pero sí que me gustaría saber tu visión acerca de la compra sobre plano. ¿La aconsejarías?
La vivienda sobre plano en este momento es prácticamente la única opción para el que quiera adquirir obra nueva Una compra que puede hacerse directamente a un promotor o vía cooperativa. Supone una serie de ventajas para el consumidor. Por ejemplo, facilitar el pago aplazado del precio de la vivienda y la personalización de las viviendas, adaptándose a las necesidades del comprador.
Además, este tipo de ventas está muy regulado por ley, eso sí, como en cualquier contrato, es necesario leer bien la letra pequeña antes de firmar. Las cantidades entregadas a cuenta están avaladas y depositadas en una cuenta especial. Puede hacerse mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras, debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas.
También es importante destacar que la compraventa de una vivienda nueva tiene garantías (defectos de acabado, habitabilidad o defectos estructurales) establecidas en el Código Civil y la LOE.
Están cubiertas por la promotora y las compañías de seguros.
Con todo esto, está claro que es una buena opción y aconsejable.
8.- Por cierto, imagínate que ahora yo quisiera lanzar una empresa al sector inmobiliario, pero estuviera más perdido que un pavo el día de Acción de Gracias en Estados Unidos. ¿Qué nicho del mercado crees que será la próxima gallina de los huevos de oro?
Ya que ahora estamos en un momento alto del ciclo, los nichos en el área residencial los vemos en los nuevos hábitos de vida, como por ejemplo el alquiler, el coliving, el coworking, las residencias de estudiantes, etc.
9.- Cuando la política se pone encima de la mesa, siempre acaba habiendo follones. Entre todas las noticias que resuenan últimamente, una de las más querida y despreciada a partes iguales es la de la potencial regulación del alquiler.
¿Tiene sentido regular los precios del alquiler para rebajar los precios o habría que tomar otra medida para poder causar un impacto real sobre esta compleja realidad?
Regular los precios de alquiler no suele dar el resultado que se espera. Es necesario tomar otra serie de medidas. En general en el sector hay un consenso: regular los precios, sin construir más vivienda no aporta nada.
La seguridad jurídica y económica es fundamental para ambas partes. Si se genera desequilibrio en una de ellas, en este caso el arrendador, éstos para mantener su estructura empresarial y hacer frente a los costes que le puede generar, lo trasladarán al precio. Ante lo cual, el efecto será contrario al deseado.
¿Dónde está la solución? Parece claro que el objetivo sería propiciar el aumento del parque de viviendas en alquiler, ya sea por parte pública o privada. Esto unido a un pacto de colaboración, también público-privado, para conseguir un plan de rehabilitación, ya que el 45% del parque de viviendas en alquiler tiene más de 40 años y necesita cambios.
En el sector creemos que hay demanda para construir 100.000 viviendas de alquiler al año. Y estima que la necesidad de alquiler en una década llegará a los 2,5 millones de hogares. Con Madrid y Barcelona a la cabeza.
10.- Juguemos otra vez a imaginar. Imagina que tuvieras una lámpara mágica y te concedieran el deseo de poder tomar una decisión legislativa para el mercado inmobiliario. ¿Qué necesita con urgencia este sector para despegar durante los próximos años?
Dado que hoy en día los jóvenes en general gana poco dinero, debemos apostar por todas aquellas medidas que faciliten el acceso a la primera vivienda, es fundamental. Y lo que decimos siempre, es necesario agilizar los trámites urbanísticos y la seguridad jurídica de los arrendamientos de viviendas.
11.- Al hilo de lo anterior, las cifras están sobre la mesa. Durante los últimos 2 años se han vendido solo 100.000 viviendas de obra nueva cada uno. Unos números muy alejados de los del año 2000 a 2005. ¿Se recuperarán esas cantidades o se han quedado en el limbo del sueño de una noche de verano?
Se recuperarán, pero no creo que lleguemos a las cifras de antes de la crisis de 2008. Durante la crisis no se hicieron viviendas. Dado que la promoción/construcción de viviendas no es algo rápido, es ahora cuando se empiezan a ver los frutos y el aumento de la compra de viviendas nuevas que se van entregando. De hecho, las estadísticas solo muestran las viviendas ya registradas ante notario, en la firma. Pero hay mucha venta que está en la fase de contrato privado y que aún no se ha entregado y, por lo tanto, no aparecen en las estadísticas.
12.- ¿Hablamos un poco de inversión? Con el Brexit a la vuelta de la esquina y con independencia de que haya o no acuerdo final, ¿crees que la salida de Reino Unido afectará al sector inmobiliario español?
Ya está afectado y no ha sido para tanto. Si nos basamos en los datos de la APCE, entre abril de 2017 y el mismo mes de 2018, los ingleses adquirieron 8.500 unidades en España de un total de 513.000 operaciones de compraventa. Y antes de producirse el referéndum, las ventas eran de 10.000 viviendas. Es decir, la confirmación del anuncio del Brexit sólo supuso un descenso de 1.500 casas.
13.- Pongamos que así fuera y que su marcha causara un impacto que hubiera que suplir de alguna manera. ¿A qué país extranjero habría que orientar los esfuerzos para recuperar la inversión perdida de los británicos?
Aunque baje un poco la demanda de los británicos, hay compradores de otras nacionalidades (franceses, belgas. nórdicos) y también españoles que sustentan el mercado en esas zonas.
14.- Y con este mismo hilo de pensamiento, la verdad es que la prensa escribe titulares rimbombantes acerca de una nueva crisis inmobiliaria que está llamando a la puerta. ¿Cómo esperas que se desarrolle este ajuste económico a corto y medio plazo? ¿Es tan complicada la situación como se pinta o hay más sensacionalismo que verdad?
Ni en burbuja ni en crisis, estamos en un periodo de normalización. Y, además, España seguirá a dos velocidades por lo que al mercado inmobiliario respecta: las ciudades/pueblos que “reciben” población y las que la “pierden”.
No obstante, hay inconvenientes que acechan el mercado y que podemos, en buena parte, corregir: Escasez de Suelo; exceso de precios en algunas zonas, que deben adaptarse a las capacidades de compra; excesivo precio de la construcción y ligero deterioro de la demanda.
15.- Para cerrar la entrevista con un buen sabor de boca, quería lanzarte una pregunta más personal. ¿Cuál ha sido tu mayor motivación a lo largo de tu carrera profesional? ¿Qué te ha dado fuerzas para darlo todo cada día con tu proyecto?
Se trata de retos. Uno personal de sentirse capaz de llegar a algún sitio y vencer las dificultades del camino. Otro familiar de conseguir la estabilidad suficiente en la familia como para que prospere y, por último, la motivación de ver que los 100 empleado de Foro tienen la cobertura suficiente para desarrollar sus propias familias.
NOTA: Está entrevista ha sido realizada en conjunto con Óscar Jiménez Fernández GGCC