Hoy continuamos con el ciclo de entrevistas que estamos realizando con los grandes referentes del sector inmobiliario español. En esta ocasión tenemos el placer de contar con la presencia de Juan Carrero, Director de Negocio Inmobiliario de Avintia Inmobiliaria, quien nos ha cedido un poco de su tiempo para acercarnos su postura y visión del mercado en la actualidad, así como los retos a los que la empresa para la que trabaja se enfrentará a corto, medio y largo plazo. Antes de comenzar con la entrevista, nos gustaría reiterar nuestro agradecimiento por responder a estas cuestiones.
Charlamos con Juan Carrero, Director de Negocio Inmobiliario de Avintia Inmobiliaria
¿Cuál es su papel dentro de Avintia Inmobiliaria y qué responsabilidades caen dentro de funciones laborales?
Me incorporé a la compañía hace casi tres años, en un momento estratégico tanto para el mercado inmobiliario como para Grupo Avintia, al coincidir con la desinversión de AELCA y girar el modelo de negocio promotor.
Actualmente soy director de Negocio Inmobiliario, responsable de la captación y del análisis de oportunidades de inversión que se presentan al Comité de Inversiones, de la búsqueda de financiación no bancaria para la adquisición de activos y reporte a los inversores. También me encargo de la supervisión y seguimiento de todos los departamentos que intervienen en el proceso inmobiliario dentro de la compañía, desde el proyecto de arquitectura hasta la tramitación de licencias, lanzamiento comercial, ejecución de obras y entrega de viviendas.
Historia y origen del grupo, así como las líneas de negocio que desarrollan de manera habitual
Grupo Avintia nació en 2007 y, en la actualidad, contamos con más de 1.600 empleados. En estos doce años de historia hemos logrado posicionarnos y consolidarnos como uno de los grupos industriales más potentes y sólidos de nuestro país en el sector de la construcción. De hecho, somos considerados como una compañía puntera de referencia en el mercado gracias a nuestros propios sistemas de gestión y management al considerar la innovación como un pilar fundamental dentro de nuestra cultura corporativa.
Además de constructora, nos definimos como una plataforma de servicios integrales que abarca y controla toda la cadena de valor del ciclo inmobiliario. Es decir, nos encargamos desde la gestión del desarrollo del suelo hasta la gestión inmobiliaria, pasando por el desarrollo de proyectos y construcción, la postventa y la entrada en el sector servicios y retail.
Actualmente contamos con cinco líneas de negocio que son Avintia Construcción –somos líderes en el ámbito residencial, con una fuerte apuesta por la no residencial y la obra civil-; Avintia Industrial –contamos con un innovador sistema de construcción industrializada denominado Viom Systems, con importantes novedades que presentaremos a lo largo de 2019-; Avintia Inmobiliaria – centrada en la promoción de proyectos con las más altas calidades en materiales y acabados, situados en enclaves privilegiados y exclusivos, con un fuerte posicionamiento en el mercado de la vivienda de lujo-; Avintia Servicios –ofreciendo servicios de retail y facility services-; y Avintia Energía –donde este año vamos a tener importantes hitos bajo el modelo EPC-. Como añadido, el Grupo también cuenta con la Fundación Avintia, entidad sin ánimo de lucro desde la que se ponen en marcha importantes proyectos en el ámbito de la investigación, la sostenibilidad y social humanitario.
¿Qué tipologías promueve Avintia Inmobiliaria y cuáles están teniendo más éxito en el momento actual?
Si hay algo que caracteriza a Avintia Inmobiliaria es por la ubicación de sus promociones en enclaves privilegiados, un aspecto que nos diferencia especialmente de la competencia. Nuestro producto destaca esencialmente por un cuidado exhaustivo de cada detalle para superar con éxito la alta demanda de calidad exigida por parte del consumidor final. En este sentido nos hemos lanzado, con una fuerte tasa de éxito, a la apertura de nuevos mercados en los que la actividad inmobiliaria era prácticamente inexistente.
Si atendemos a la tipología de nuestras promociones, desarrollamos viviendas unifamiliares, como Pleta Arriu, ubicada frente a las pistas de Baqueira, que actualmente es la colección de casas más exclusiva de la zona. Pero también desarrollamos promociones en altura, como por ejemplo el proyecto de San Lorenzo 20 en Gijón, una promoción de viviendas de primera residencia situadas en primera línea de playa. También destaca, por ejemplo, Avintia Mare 81 en Santa Ponça, una serie de viviendas en altura para primera y segunda residencia; o la torre residencial de veinte alturas Mirador de Malilla, en Valencia.
¿Cómo ve el mercado una entidad como Avintia Inmobiliaria?
Somos una compañía presente prácticamente en todo el mercado residencial de España, lo que nos permite tener una visión global de éste. En la actualidad, el mercado se encuentra inmerso en un ciclo expansivo, con ciertos síntomas de saturación y agotamiento en algunas zonas que iniciaron antes la recuperación después de la crisis. Por el contrario, en otras zonas como Galicia o Asturias empieza a despertar la demanda de obra nueva, donde tenemos buenas perspectivas con promociones como las de Playa Canelas, en Portonovo, Sanxenxo, con una avanzada fase de comercialización; o San Lorenzo 20, en Gijón.
En general, en zonas con carencia de suelo finalista y alta demanda, el precio del suelo ha podido seguir aumentando al incrementar los precios al comprador final, si bien hemos entrado en una fase de estabilización de precios tanto del suelo como de la vivienda, donde los precios de construcción al alza dan lugar a tensiones en las cuentas de resultado de los promotores haciendo inviables determinados proyectos, el problema más grave que tiene el sector.
Nuestra evolución hacia un producto único y exclusivo en zonas con demanda alta es un ejemplo hacia donde creemos va a dirigirse el mercado para poder encontrar la estabilidad, con más recorrido en los precios de venta, rentabilidades más altas, que pueden mitigar la tendencia alcista en los costes de construcción.
¿Qué evolución espera del mismo a corto y medio plazo?
La heterogeneidad del mercado nacional, donde no todas las zonas han experimentado ritmos de venta y subidas de precio crecientes, va a influir en que algunas ciudades sigan con crecimientos moderados tanto de actividad como de precios.
Consideramos que el mercado del alquiler tradicional y turístico cobrará cada vez más presencia, en detrimento de los suelos en desarrollo ya que, a pesar del interés de todos por poder producir más suelo finalista, las incertidumbres políticas y de tiempos de tramitación hacen que el inversor siga teniendo cierto miedo a que los plazos se alarguen y su rentabilidad empeore.
¿Es posible que las reformas introducidas recientemente y la perspectiva de las elecciones en el horizonte puedan acelerar cambios?
Creemos que la incertidumbre política puede influir en la primera parte de este año, pero una vez transcurridos los periodos electorales, seguiremos con una tendencia de incrementos suaves de la producción de viviendas de obra nueva, quizás sin alcanzar las 6 cifras como se ha pronosticado, pero sí manteniendo la producción de obra nueva estable en torno a las 80.000 viviendas.
Consideramos que los cambios más importantes se percibirán más en la rehabilitación y reforma de viviendas de particulares, donde la búsqueda de una mejora del estado de los inmuebles y la mejora en materia de eficiencia energética contribuirán a percibir ciertos cambios por parte del consumidor final.
En cuanto a las medidas fiscales, consideramos que el comprador no es tan sensible a dichas medidas, y más teniendo en cuenta que las entidades financieras aumentarán sus diferenciales puesto que venimos de mínimos históricos de tipos de interés y los valores de referencia por los que se fijan las condiciones de hipotecas.
¿El auge sin precedentes del precio del alquiler en el mercado español está teniendo algún efecto en la compra de vivienda?
Es indudable que la cultura del mercado en España tradicionalmente ha sido la compra de inmuebles por encima de una cultura de alquiler, más arraigada en otros países europeos. Los años de crisis contribuyeron a un auge de la reforma de viviendas, por lo que ante la inestabilidad de los mercados financieros durante estos años sí que se ha buscado como refugio la inversión en viviendas de segunda mano para reformar y alquilar.
Asimismo, el parque de viviendas cada vez más envejecido en las principales ciudades ha contribuido a la reforma y puesta en el mercado del producto final mediante la fórmula del alquiler.
Los cambios en la forma de trabajar, con empleos cada vez más globales que hacen tener una movilidad geográfica nacional e internacional y que permiten la opción de trabajar desde el hogar, hace que muchas personas se inclinen más por la opción del alquiler Sin embargo, a pesar de una tendencia cada vez más creciente en el alquiler, los ritmos de venta de obra nueva durante estos últimos años, tanto la primera compra de vivienda como de reposición, ha conferido que la compra prevalezca sobre el alquiler.
La tendencia para los próximos años quizás sea que el alquiler gane cada vez más cuota de mercado, derivado de que los salarios no suban y el empleo continúe alejado de sus niveles normales, haciendo que la capacidad de ahorro por parte de los compradores sea limitada para el acceso a la vivienda.
Avintia es un referente, pero sus planes de expansión han sido siempre herméticos. Por ello, hoy nos queremos atrever a preguntarle cuál es su objetivo en este sentido.
Durante estos años nos hemos caracterizado por la búsqueda de activos con la mejor localización y con compradores finales de vivienda que necesitan encontrar un producto diferenciado en cuanto a diseño y calidad. De esta manera, hemos invertido en zonas de costa como en Ibiza, Mallorca, Gijón, Sanxenxo, Caldes d. Estrac (Barcelona), etc. En otros lugares de nieve a pie de pista como en Baqueira Beret y en Soldeu EL Tarter (Andorra), con promociones únicas que se convertirán en un referente para todo Pirineos por diseño, ubicación y amenities. Y también en zonas residenciales de primera necesidad, como en Alcorcón con un proyecto de 52 unifamiliares (Avintia Aurea), Moralzarzal, Coslada, Vigo, Valencia o Málaga.
Al ser una compañía con 100% de capital nacional, con recursos limitados dentro de un Grupo industrial, nuestro modelo de crecimiento de negocio e inversión ha sido al lado de fondos de deuda e inversores institucionales junto con privados. En este sentido, nuestra mentalidad seguirá siendo la de consolidar nuestro plan de negocio y acometer nuevas inversiones en sitios donde ya estamos establecidos y consolidados, o bien en lugares diferentes donde no ha llegado la competencia y podamos satisfacer las necesidades de la demanda.
Uno de los elementos diferenciales que Avintia Inmobiliaria vende es la calidad de la promoción. ¿Cómo son capaces de transmitirle al cliente esta realidad?
Hacemos de la calidad y el diseño una seña de identidad en nuestros proyectos. Y todo con el fin último de conseguir la satisfacción del cliente, para que sienta verdaderamente la tranquilidad de acertar.
Desde la fase de captación de demanda para nuestras promociones, convertimos al cliente en el eje sobre el que gira todo, realizando encuestas sobre el producto, diseño y calidades. Ese estudio del cliente final al que va dirigido el producto nos permite definir lo que realmente le satisface, que se ve reflejado en las infografías ajustadas a la realidad, en los recorridos virtuales de las promociones, en la definición de calidades en los córner de los puntos de venta o en la presentación de la promoción que realizan los arquitectos, respondiendo a cualquier consulta que el cliente realice. Un ejemplo es el Proyecto de Jardin de Can Misses, donde los arquitectos Julio Touza y Pepe Ferrer fueron los encargados de presentar las bondades del proyecto a los potenciales interesados en compra; o el arquitecto Sebastián Machado (MANO Arquitectura), que destina gran parte de su tiempo a los compradores en la elaboración del Proyecto de Pleta Arriu.
Otra gran virtud que presenta su modelo de negocio es la capacidad de personalización con la que cuenta el cliente final. ¿Hasta qué punto se valora esta posibilidad? ¿Cuál es el margen posible de personalización?
La personalización de viviendas para adaptar el producto a las necesidades del cliente final comienza desde el estudio de demanda que hacemos por cada promoción y abarca todo aquello que, sin modificar el Proyecto sustancialmente, hace que el comprador pueda elegir entre diferentes acabados y múltiples opciones de distribución, seleccionando el mejor espacio y la disposición arquitectónica adecuada para cada comprador. Buscamos que las calidades, acabados, materiales y ambientes se ajusten al estilo de cada comprador.
Con toda la incertidumbre que se está generando en Reino Unido a causa del Brexit la pregunta parece obligada: ¿está notando Avintia Inmobiliaria la llegada de inversor británico?
Si bien es cierto que nuestras promociones no han tenido mucho comprador británico, nuestra experiencia en la estructuración de operaciones con inversores británicos o afincados en Londres nos ha permitido experimentar su interés cada vez más creciente de invertir en España. Estamos considerados como un país seguro y con crecimiento estable en el medio plazo, aunque las preguntas sobre la situación en Cataluña durante el último año han sido la tónica habitual.
Adentrándonos todavía un poco más en toda la tesitura del inversor, ¿qué nos puede contar sobre su perfil? ¿En este momento actual está al alza el producto de lujo?
Los inversores son cada vez más profesionales y tienen un mayor conocimiento de los plazos y rentabilidades que se pueden obtener dentro del sector. Controlan y supervisan el mercado desde el punto de vista comercial y técnico, con una preocupación creciente sobre los costes de construcción y sensibilizados con nuevas formas de construir (Prefabricado, Industrialización, etc.), así como la búsqueda de sostenibilidad y eficiencia energética.
El sector del lujo dentro del sector inmobiliario tiene un comportamiento muy parecido al del resto de sectores de lujo, donde las grandes fortunas gestionadas bajo un family office, fondos internacionales e inversores privados buscan rentabilidades altas e inversiones refugio en el tiempo.
Consideramos que, teniendo nuestra empresa algunos de los proyectos de más alto standing del mercado nacional, invertir en inmobiliario en la franja más alta es una apuesta segura y cada vez más creciente, donde nos acompaña partners especializados en estos mercados como Lantana Premium RE en Baqueira, Engels&Voelkers en Andorra o Casas Nuevas de Ibiza, que han sabido apostar por la comercialización de este tipo de producto.
¿Cuál cree que será la próxima gran tendencia del sector?
Conceptos como industrialización de los procesos constructivos, sostenibilidad y eficiencia energética o adaptabilidad del producto a las necesidades del cliente son ya determinantes para la satisfacción de la demanda, si bien considero que las tendencias más importantes del sector son, por un lado, el co-working, entendiendo éste como un espacio compartido de trabajo donde es posible separar vida laboral y personal y relacionarse con otros profesionales; y, por otro, co-living. Con la evolución social y generacional que vivimos nos encontramos con la existencia de estos centros de trabajo de coworkers, donde los emprendedores han comenzado a vivir en comunidades que cuentan con todas las comodidades para poder estar y trabajar en un solo sitio, en los que deciden compartir las áreas comunes de un hogar como cocina, salón, área de lavado, zonas de comunes de deporte o culturales, etc.
Hasta aquí la entrevista con Juan Carrero, Director de Negocio Inmobiliario de Avintia. Reiteramos nuestro agradecimiento a que haya encontrado el tiempo para atendernos de forma tan cercana y exhaustiva y confiamos en tenerle de nuevo pronto por aquí charlando sobre otros temas. Y a ti, ¿te ha parecido interesante la entrevista?
Está entrevista ha sido realizada en conjunto con Óscar Jiménez Fernández GGCC