Desde hace unos meses, en Globaliza hemos tratado de traerte a los grandes referentes del mercado inmobiliario. Nuestro compromiso contigo es que comprendas cómo funciona el sector del Real Estate. Por ello, para nosotros ha sido casi una obsesión contar con las palabras de un representante de Axis Property. Nuestro invitado es Carlos Escorial González, Director de AXIS Property.
Las primeras preguntas de cada entrevista siempre las utilizamos para conocer mejor a la empresa y al profesional que se ha animado a responderlas. Por ello, antes de entrar en el meollo del asunto, nos gustaría poder comprender quiénes son cada una de las partes.
- Axis Property divide su actividad en tres puntales diferentes: sector oficinas, sector logístico industrial y el campo de la arquitectura. ¿Cuál es la razón que lleva a la entidad a abogar por esta diversidad de actuación y no por la focalización en un único campo?
AXIS Property nació en 2007 con la vocación de crear una consultora que prestara un servicio cercano, personalizado y de calidad a nuestros clientes. El motivo de diversificar la actividad de la compañía viene dado por la experiencia profesional de sus fundadores, al poner al servicio de la empresa su conocimiento especializado en los mercados de industrial y logística, oficinas y suelo (vinculado a los dos sectores anteriores), así como un asesoramiento a nivel técnico.
- Carlos Escorial González es Director dentro de la entidad. ¿Qué significa este cargo? ¿Qué funciones realizas en tu día a día dentro de Axis Property?
Soy Director en AXIS Property, donde desempeña las labores de dirección y organización de la parte relacionada con la consultoría e intermediación, focalizada al sector de oficinas, industrial-logística y suelo. Lleva en AXIS Property desde sus inicios en 2007.
A partir de este momento, hemos dividido las preguntas en tres bloques paralelos a los tres puntales en los que Axis Property desarrolla su actividad. Así no nos dejaremos nada en el tintero y ordenaremos la información de una manera en la que nadie se pierda.
Nuestra primera parada es el sector de las oficinas. Un espacio dentro del Real Estate que para el profano no es familiar. Después de todo, o te dedicas o necesitas un local para una actividad concreta, o tu única aproximación al sector inmobiliario será para la compra de una vivienda. Por ello, tenemos mucho interés en descubrir una serie de cuestiones.
- ¿Cuál es el estado actual de la demanda de oficinas en Madrid y cuál es su proyección a corto y medio plazo?
La demanda de oficinas en Madrid lleva un periodo de expansión y desarrollo en los últimos años, lo que ha implicado un paulatino aumento de los precios. Desde 2014 y tras la fase de crisis aguda que vivió el mercado inmobiliario en los años previos, la entrada de los primeros fondos de inversión dio el pistoletazo de salida para un proceso de adquisiciones, al que se han ido sumando diferentes actores (como las SOCIMI), y que continúa hasta la fecha de hoy.
La tendencia a corto plazo es que continúe por el mismo camino, mientras que a medio plazo, lo normal sería que experimente una estabilización, fundamentalmente porque los ciclos tienen unos límites, y las rotaciones de activos no pueden ser permanentes.
- De entre todas las zonas que se pueden escoger a la hora de adquirir una oficina, ¿cuál es la preferida por el comprador? Durante los últimos años hemos contemplado una tendencia a escapar de la almendra central y desarrollar la actividad comercial en las afueras de la capital. ¿Se está revirtiendo esta situación?
Actualmente, y de manera genérica, las empresas sienten una cierta predilección por ubicarse en zonas céntricas (dentro de la M-30), pero siempre que dichas ubicaciones cuenten con un nivel de servicios adecuado, fundamentalmente en relación con el transporte público, y áreas de restauración para dar satisfacción a los empleados. Otro elemento que hace aumentar la tendencia a la elección de espacios empresariales en zonas céntricas, es la fuerte expansión que han experimentado en los últimos tiempos las compañías dedicadas a la gestión de co-working.
En el pasado, se observó una preferencia en la elección de espacios más periféricos, que respondía a una necesidad de abaratamiento de costes y rentas. Sin embargo, desde hace algún tiempo, esa tendencia se ha invertido.
- ¿Por qué acuden los compradores a Axis Property para adquirir una oficina? ¿Qué diferencia el servicio del resto de la competencia?
La principal razón por la que las empresas acuden a AXIS Property radica en la prestación de un servicio cercano, especializado y de calidad, acompañado por el asesoramiento técnico, que da un valor añadido, y una seguridad a nuestros clientes.
- Por último, ¿cuáles son los factores que condicionan el precio de una oficina?
El elemento principal en la determinación del precio de una oficina es el de la ubicación. Dicho factor es primordial a la hora de la fijación de precios o rentas. Adicionalmente, existen otros condicionantes que tienen incidencia, entre los que se puede destacar las calidades y materiales de construcción, la modernidad o no de las instalaciones o la existencia de servicios (fundamentalmente ligados a las comunicaciones por transporte público, accesos a los inmuebles y otros servicios como la restauración, ocio…).
La siguiente estación en este trayecto a través de Axis Property es el sector logístico industrial. Si el apartado de las oficinas era extraño para el público profano, este se asemejaría al gamusino que todos buscamos de niños y nunca llegamos a encontrar. Por tanto, las preguntas que formularemos al respecto buscarán la comprensión de esta escisión del sector, así como la manera en la que opera la empresa en el mismo.
- ¿Cuál es la diferencia entre una nave logística y una nave industrial?
La diferencia fundamental entre una nave logística y una industrial es que la primera desarrolla una actividad pura de almacenaje, mientras que la segunda puede desarrollar otras diferentes (fabricación, manipulación, almacenaje de bajo stock…). Al margen del desarrollo puro de la actividad, otra diferencia fundamental es la capacidad de almacenaje y las características y condiciones en las que se realiza el mismo.
Una nave logística moderna debe contar con una altura libre de al menos 10 metros (e idealmente estar entre 11 y 12 metros), contar con una dotación de muelles de carga de 1 cada 700m², una campa de maniobras para vehículos de gran volumen, así como una red de rociadores adecuada para el desempeño de una actividad. Mientras tanto, las naves industriales, no necesitan de manera imperiosa una excesiva altura, pueden tener portones de acceso en lugar de muelles, y el nivel de exigencia de rociadores es menor, al no estar dirigidas al puro almacenaje de productos.
- ¿Cuál es el estado actual del sector logístico? ¿Cuáles son las claves para un funcionamiento sano del mismo?
El sector de la logística lleva viviendo unos años dulces, fundamentalmente de la mano del e-commerce. Este era un sector poco desarrollado en España, comparado con otros países de nuestro entorno. Por ello, después de unos años duros en los que la promoción de nuevos desarrollos fue inexistente, los últimos años se ha renovado el stock de producto logístico, e incluso existen futuras construcciones en proyecto que sacarán al mercado nuevos espacios.
Las claves para un funcionamiento sano del sector radica en varios elementos: por un lado, la existencia de un nivel de consumo por parte de la población; por otro lado, la continuidad en el desarrollo del e-.commerce como hábito de consumo; y por último, en el equilibrio de los dos elementos anteriores junto con la expansión de los actores del mercado. Es decir, que el crecimiento de nuevas promociones vaya en consonancia con el nivel de consumo, y con el desarrollo del e-commerce.
- A nivel de España, ¿continúa siendo Madrid el punto de referencia en el sector logístico o están surgiendo otras localidades que le puedan comer la tostada?
Madrid ha sido históricamente el polo de atracción principal y la referencia del mercado logístico en España. No obstante, y a pesar de que continúa siéndolo, Barcelona lleva experimentando un buen comportamiento, así como Valencia. Igualmente, otras ciudades como Málaga, están asomándose al sector, y empiezan a ser demandadas por diferentes inversores.
La expansión del sector produce un efecto arrastre en general, y la necesidad de contar con inmuebles de nueva construcción y adaptados a las necesidades actuales hace que, en mayor o menor medida, todo núcleo poblacional de cierto volumen experimente la necesidad de contar con naves de nueva generación.
- Cuando un cliente acude a Axis Property en esta parte de su negocio, ¿qué es lo que busca? ¿Cuáles son las características más demandadas hoy en día?
Como he comentado anteriormente, un servicio personalizado, cercano, de calidad y adaptado a la necesidad de cada cliente, es lo que más se valora. Todo eso, aderezado con un conocimiento y una experiencia del sector que haga sentir confianza es fundamental.
Por último, queremos aterrizar en el apartado de la arquitectura. Es probable que sea el pilar de vuestro modelo de negocio que sea más conocido por nuestros lectores. Por ello, con estas preguntas nos centraremos en conocer cómo funciona Axis Property.
- ¿Qué tipos de inmueble diseña Axis Property? ¿Está más centrado en lo residencial o en el terciario?
AXIS Arquitectura, es la rama técnica y artística de la compañía. Desde que nació, hace unos años, su crecimiento ha sido exponencial. Su actividad se dirige fundamentalmente al negocio terciario (oficinas e industrial), donde realiza reformas de edificios de oficinas (zonas comunes, e instalaciones), así como implantaciones de oficinas para empresas, o proyectos de naves industriales.
Como ejemplos se pueden citar el diseño y ejecución de las reformas de edificios como el de la Avenida de Manoteras 26, o de Julián Camarillo 4b; el diseño y ejecución de oficinas para multinacionales como Grupo Volvo o Knauf, así como la construcción de un nuevo Truck Center para Volvo.
A día de hoy, AXIS Arquitectura se encuentra centrado un nuevos proyectos de reforma de diferentes edificios, los cuales se están ejecutando actualmente (edificio en Albasanz 15, y otro en la calle Trespaderne 29 de Barajas).
- Según las estimaciones de Axis Property, ¿cuáles son las expectativas de expansión del sector y de la empresa en el mismo?
El sector, al igual que el de la consultoría, vive un momento saludable y de expansión, y concretamente AXIS Arquitectura se encuentra en un momento ilusionante de fuerte desarrollo.
Los diseños atrevidos y modernos son una pieza indispensable para convencer a nuestros clientes de la realización de proyectos. Esto va acompañado de una relación calidad-precio que se valora enormemente a la hora de acometer planes de construcción o reforma.
Nuestras expectativas en este campo son muy positivas, dado que AXIS Arquitectura es una empresa joven con un importante desarrollo por delante.
Antes de terminar, nos gustaría reiterar nuestro agradecimiento. Es un auténtico placer tener a una empresa como Axis Property respondiendo a nuestras preguntas. Como siempre, dejaremos abiertos los comentarios por si algún lector quisiera formular una pregunta.
NOTA: Está entrevista ha sido realizada en conjunto con Óscar Jiménez Fernández GGCC