Continúa este fantástico ciclo de entrevistas en el que estamos realizando en el blog de Globaliza. Hoy tenemos el placer de contar con Christian Gracia, el director del Departamento de Suelo y Obra Nueva de Forcadell. Con él analizaremos la actualidad del sector en su ámbito de conocimiento.
Charlamos con Christian Gracia de Forcadell sobre la actualidad del suelo y la obra nueva
¿Cuál es la situación actual de la compañía?
Actualmente FORCADELL atraviesa una etapa de expansión territorial y de transformación digital. La compañía se encuentra en plena ampliación de su presencia en el territorio, para acercar sus servicios a más personas; a su vez, también está llevando desde hace tiempo un cambio en términos de innovación, tanto en procesos internos como en externos, para ofrecer nuevos servicios a los clientes, por ejemplo, mediante la generación de sinergias con startups.
¿Cuáles son las líneas de actuación del departamento de Suelo y Obra Nueva?
El principal objetivo del departamento de Suelo y Obra Nueva es el asesoramiento integral a nuestros clientes en toda la cadena de valor de la promoción de obra nueva. Esta cadena de valor se compone de la venta de suelo, el diseño del producto y la comercialización. En el apartado de comercialización de obra nueva podemos aportar nuestro expertise, principalmente para aquellos clientes que carecen de estructura comercial. En el departamento de Suelo y Obra Nueva de FORCADELL se gestionan exclusivamente los desarrollos residenciales. La comercialización de suelo requiere un tamaño y una especialización comercial reservada a unas pocas agencias inmobiliarias. Para la comercialización de obra nueva es indispensable disponer de relevantes equipos de marketing como FORCADELL. El diseño y desarrollo de campañas de medios on y offline, los materiales de promoción, la renderización, la onmicanalidad, showrooms, etc., requieren de importantes recursos e inversión.
¿Cuál ha sido la evolución del sector inmobiliario tras los años de incertidumbre económica?
Hay que tener en cuenta varios aspectos clave. A diferencia del momento actual, en los últimos cuatro años el sector se ha visto agitado por tres factores extraordinarios que hay que tener en cuenta:
- La ‘demanda embalsada’ – demandantes de obra nueva-, que por dificultades económicas (capacidad de ahorro y requisitos para solicitar una hipoteca) y no habían podido comprar en el quinquenio anterior al 2014.
- La compra por inversión. Con los actuales precios de mercado se ha mermado la rentabilidad por alquiler de los compradores. La rentabilidad por retorno (plusvalía), también es menor que en ejercicios pasado.
- La compra por parte de extranjeros. En parte se ha satisfecho y sus niveles de demanda no son tan elevados.
Los compradores de Obra Nueva, son un nicho específico del mercado. Desean estrenar vivienda y quieren elegir últimos y mejores acabados, eficiencia energética, escoger una distribución y vincular a la vivienda un parking y/o trastero, etc.
Ahora que nos encontramos en un escenario bastante menos condicionado por los 3 factores antes enumerados, la tendencia de crecimiento del mercado será de moderación logrando un equilibrio más racional, lo que con seguridad nos traerá una estabilización de los precios.
¿En qué momento se encuentra actualmente el sector?
En este momento el sector está claramente marcado por tres factores relevantes:
- El elevado precio del suelo.
- La escasa unidad productiva instalada. La pasada crisis nos ha dejado un sector constructor y un tejido empresarial (proveedores) muy reducido que condiciona la capacidad de construcción.
- Los ajustes de personal, técnico y administrativo, en los consistorios ralentiza el desarrollo de suelo y la tramitación de licencias.
¿Cuáles son sus perspectivas a corto plazo?
Lograr la aplicación de políticas efectivas que mejoren el acceso a la vivienda de los más jóvenes (creación de hogares) marcaría un positivo punto de inflexión en el óptimo desarrollo del mercado. De hecho, el incremento de la concesión de hipotecas en 2018, tal como registra el INE, supuso un 9,2 % más que en el año anterior. La financiación bancaria resulta imprescindible para nivelar la relación oferta-demanda puesto que el gap generado entre la capacidad de pago, o ahorro, del comprador y el valor de los activos es cada vez más amplio. El visado de entre 120.000 y 150.000 nuevas viviendas sería lo recomendable para el sector.
¿Cuál es el motivo del elevado precio del suelo?
Los actuales precios del suelo y los elevados costes de construcción están limitando el desarrollo de la obra nueva a pocos municipios. Las empresas promotoras solo consiguen rentabilizar sus desarrollos a partir de 2.000 €/m2 construido final. Teniendo en cuenta estos datos, actualmente no resulta viable promover obra nueva en la mayoría de municipios de tamaño medio.
¿Cómo se encuentra actualmente el mercado de obra nueva en cuanto a nuevas construcciones vs rehabilitaciones?
La demanda de obra nueva se está estabilizando mientras que la demanda inversión se ha frenado. Tras muchos años de parálisis del sector se vuelven a ver grúas en el paisaje urbano de las ciudades. Hay que tener en cuenta que la obra nueva funciona en sistema de anillos de demanda, en el que las grandes ciudades actúan de foco iniciador y esta se expande de forma perimetral, tal como ha ocurrido en Madrid y Barcelona. En base al volumen de demanda existente en cada zona, y con estudios que lo constaten, las promotoras valoran la viabilidad de desarrollar nuevas promociones residenciales. El negocio promotor conlleva un elevado riesgo, en el que la financiación por parte de las entidades bancarias solo se obtiene una vez la promoción está desarrollada en un 40 %, aproximadamente.
¿Se contemplan las recalificaciones de suelo en Barcelona? ¿Contribuirían a promover nuevas construcciones?
Sí, y supondrían un importante revulsivo a la situación actual. De hecho, recientemente un grupo de expertos – arquitectos, constructoras, universidades, expertos inmobiliarios, centros de investigación, escuelas de negocios, etc.- bajo el sello de la asociación Barcelona Global han dado a conocer un informe -Barcelona Global Challenge sobre Vivienda Asequible- que así lo indica. Contemplan las recalificaciones, entre muchas otras medidas, para desencallar y poner orden al mercado residencial en Barcelona.
¿Cuál es la situación de Barcelona en cuanto al mercado inmobiliario tras la recuperación?
El sector de obra nueva en Barcelona ciudad es actualmente un mercado limitado debido a la escasez de suelo. El futuro de obra nueva va a ser menos boyante pero con una buena salud. Por su parte, el ciudadano está llegando al límite de su capacidad adquisitiva, lo cual hace que el valor de la vivienda sea determinante en su elección final. En Barcelona se va imponiendo, poco a poco, la rehabilitación de viviendas por la falta de disponibilidad de suelo.
¿Las próximas elecciones tendrán alguna afectación en relación al interés inversor?
Las elecciones municipales tienen cierta afectación respecto al análisis estratégico-comercial de un inversor. En el caso de Barcelona ciudad, especialmente más por las indeterminadas consecuencias de la recientemente aprobada ley que obliga a destinar un 30% del producto a la vivienda social. A los inversores, tanto locales, nacionales como internacionales lo que le interesa principalmente es un marco normativo estable.
¿Cuál es el perfil de un inversor? ¿Y el de un comprador? ¿Qué diferencias existen?
El inversor busca la obtención de un rendimiento financiero que se puede dar bien por la revalorización del activo -lo que se conoce como plusvalía-, o bien por rentabilidad, es decir, por el rendimiento que produce el activo alquilado. Por lo tanto, los criterios de inversión difieren sensiblemente de los del comprador. El comprador/usuario prioriza criterios en base a sus necesidades vitales aunque siempre mantiene una visión inversora que haga rentable en el tiempo este importante desembolso familiar.
¿Cuáles son las zonas más caras de Barcelona en cuanto a precios de obra nueva?
El precio medio en Barcelona, según el Informe de Mercado Obra Nueva de FORCADELL del 2S 2018, se sitúa en los 5.854 €/m2, suponiendo un incremento del 4 % con respecto a los datos de la primera mitad del año y un 8 % en comparación con 2017. Por localidades, Barcelona se sitúa en primer lugar, seguida de Sant Cugat del Vallès y Sitges.
Como siempre, muchas gracias por leer la entrevista a Christian Gracia. Si tienes alguna duda al respecto, escríbenos y se la haremos llegar al susodicho. Queremos que salgas de aquí sin ninguna pregunta.
Está entrevista ha sido realizada en conjunto con Óscar Jiménez Fernández GGCC